《关于营改增后土地增值税若干征管规定的70号公告》学习心得

关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

·国家税务总局公告2016年第70号

· 一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题　　

营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。
分析：应税收入不含增值税，分别按不同的计税方法：
一般计税法转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；
结转收入：
1、预售商品房
借：银行存款   11100
    贷：预收账款   11100
2、交房结转收入
借：预收账款  11100
贷：主营业务收入  10000 （11100/1.11）
    应交税费—应交增值税（销项税额） 1100
土地抵减销项税额
借：应交税费—应交增值税—销项税额抵减
贷：主营业务成本
3、申报表——销项税额   【18号公告】
销项税额=销售额*11%
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）
例：全部价款和价外费用11100万元，当期允许扣除的土地款为4440万元，则：
销售额=（11100-4440）/(1+11%)=6000
销项税额=6000*11%=660
转让房地产的土地增值税应税收入=11100-660=10440万元。
按照70号公告，扣减的销项税额是660万元，而不是销售发票上注明的增值税额1100万元[11100*11%/（1+11%）=1100万元]。
简易计税法
转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额
例：全部价款和价外费用10500万元（含税价），则：应纳增值=10500*5%/（1+5%）=500
转让房地产土地增值税应税收入=10500-500=10000万元。
关于抵减销项税额的土地价款，土地增值税清算如何处理，有三种观点：
乐观派：不冲土地成本，不调增收入。【根据营改增总体税负不增加的原则，比较理想。】
保守派：冲减土地成本。【冲减土地成本，则相当于调减了1.3倍的抵减额。】
中庸派：调增收入。【还是把抵减销项税额的那部分拉回来作收入。】
目前来讲，总局看上去有点象中庸派，非常有意思的是解读没有及时跟进，难道是看看大家的理解与反应吧。营改增尚未完成，土地增值税的烦恼又来了，我们静观其变。
为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
分析：这个问题大家都在纠结“可”字，既然有“可”，则纳税人是否有可采用另一种方法呢？个人认为，“可”字是与“简化”两字呼应的。
1、我们先看看“可”情况
例：一般纳税人房地产企业销售房产取得预收款1110万元,则：
预缴增值税计税依据=1110÷(1+11%)=1000万元
应预缴增值税税款=1000*3%=30万元,
预交土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款=1110-30=1080万元，
预交土地增值税=预交土地增值税计税依据=1080*2%（或3%）
2、既然文件中用了“可”字，那么，是不是可以不采用这种方法呢？那采用什么办法？大家一定在想，应是采用“不含增值税的预收账款”作为计税依据比较合适，我们假想一下：
不含增值税的预收账款=预收账款-预计销项税额
预计销项税额=（预收账款-允许扣除的土地价款）*11%/(1+11%)
由于是销售未完工的开发产品，未取得测绘报告，建筑面积、可售面积无法确认，因而无法计算允许扣除的土地价款。
预收账款包括定金、首付款、按揭贷款、尾款等，是按阶段分期收取的预收款，显然无法采用上述公式计算。预缴土地增值税本来是采用简易办法计算的，如果采用上述办法，显然是相当复杂。
3、结论，“可”字在文中应该比较婉转的语气，实在无法按照不含税价计处，则“可”按照简化的办法处理。当否，期待现实验证。
二、关于营改增后视同销售房地产的土地增值税应税收入确认问题　　

纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定执行。纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定执行。
分析两个问题：
问题一：关于视同销售【国税发[2006]187号】
第三条 非直接销售和自用房地产的收入确定
（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，
其收入按下列方法和顺序确认：
　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。”
问题二：关于安置回迁户【国税函〔2010〕220号】
“六、关于拆迁安置土地增值税计算问题：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。”
安置方式   拆迁补偿费的确认
安置回迁  用建造的本项目房地产安置回迁户的
1、安置用房视同销售处理，按规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
2、房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；
3、回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费
异地安置   自行开发建造的房屋价值按规定计算，计入本项目的拆迁补偿费； （国税发[2006]187号第三条第（一）款的）
异地安置房屋属于购入   以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
货币安置   房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费
三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题　　

（一）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。
分析：增值税是价外税。
（二）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。
其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。
分析：这一点对城建税及教育费附加的核算提出了要求，按项目准确计算，允许据实扣除，不能按项目准确计算，则按预缴时实际缴纳数扣除。如何处理？
如果同时有多个项目，则需要在会计处理时按项目明细记载，如果是一张税单，最好应附上计算依据，按项目区别开来。
（1）预交增值税时——城建税及附加
按项目分得清
（2）结转收入补交增值税时——城建税及附加
是否分得清？如分不清，则只能按预交增值税时的城建税及附加扣除。
四、关于营改增前后土地增值税清算的计算问题　

　房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：　　

（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入
（二）与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。
说明：开工日期在430之前的项目，在营改增之后进行清算，应该按上述确认土地增值税应税收入。
五、关于营改增后建筑安装工程费支出的发票确认问题　　

营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额。（无论是简易还是一般）
问：实际操作中，有项目立项规划名和销售备案名还有公安备案名，应该用哪个？
答：立项批文、规划许可证、施工许可证、销售备案名、公安备案名都有项目名称，但名称可能不一致，实际与总包签订合同时，甲方应会取得立项批文、规划许可证、施工许可证，原则上应该按照项目批文上的名称，但实务中很多是按照施工许可证上的项目名称，因为这个名称在建设局有备案，税务局也有备案，个人认为应该可以确认。
问：70号文出现前发票备注栏写的不合规的，是否要更换？
答：应该是在《国税总局公告2016年第23号》文发布之后的发票，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。如果不符合要求，则应更换。23号公告的时间是4月26日，也就是5.1后的发票都要按要求开具。
六、关于旧房转让时的扣除计算问题　　

营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：
（一）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（二）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
（三）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
发票金额：1050，记收入时按 1000元，进项税50万，未抵扣予以进项转出。
　　本公告自公布之日起施行。
　　特此公告。
                                                        国家税务总局
                                                        2016年11月10日