建筑房地产业营改增学习笔记

2016-10-08 张友刚    税牛网

1、提供建筑服务时，按照工程进度在会计上确认收入，与按合同约定收到的款项不一致时，应以哪个时间确认纳税义务发生？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第四十五条规定：增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

因此，应按合同约定的收款时限确认纳税义务发生时间；提前收到款项的，为收到款项的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

2、简易征收开具的增值税专用发票能否作为进项抵扣凭证？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十五条规定：“下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。”

简易征收开具的增值税专用发票属于上述文件规定的销售方取得的增值税专用发票,因此,可作为进项抵扣凭证。

3、简易征税的老项目，能否开具增值税专用发票？

答：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第五十三条规定:“属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。”

因此，简易征税的老项目可以开具专票。

总结回顾：建筑业哪些项目可以适用简易计税办法？

①以清包工方式提供的建筑服务

②为甲供工程提供的建筑服务

③为建筑工程老项目提供的建筑服务

4、房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否按视同销售处理？

答：房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。

5、房地产开发企业代收的办证费、契税、印花税等代收转付费用是否属于价外费用？

答：房地产开发企业为不动产买受人代收转付，并以不动产买受人名义取得票据的办证费、契税、印花税等代收转付费用不属于价外费用

价外费用：指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

①代为收取并符合财税（2016）36号文第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费

②以委托方名义开具发票代委托方收取的款项

6、企业将不动产交给资产管理公司出租，收取固定租金，资产管理公司对外招租，中间赚取差价。资产管理公司（二房东）的转租行为按照什么税目缴纳增值税？

答：根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定：“纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人提供道路通行服务不适用本办法。”

因此，转租属于不动产经营租赁服务的一种取得形式，资产管理公司（二房东）转租收取的租金参照不动产经营租赁服务缴交增值税。

7、劳务派遣公司提供的劳务派遣服务，支付的人工成本能够差额计税吗？如何开具发票？

答：根据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）规定：

一般纳税人提供劳务派遣服务，可以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照一般计税方法计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

小规模纳税人提供劳务派遣服务，可以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税；也可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。

选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。

8、劳务派遣的差额征收政策是否可以针对不同合同？

答：在总局未明确计税方式选择的前提下，不动产出租、建筑业和房地产以外的业务适用计税方式的选择均以“业务”来作为判断前提。

因此，劳务派遣暂不以合同作为计税方式的选择依据。

9、物业服务合同中的甲方是产权人，物业公司是乙方。根据物业管理条例，房屋的产权人可以和使用人约定由使用人交纳物管费，甲方将商铺租给第三方，第三方向乙方交物管费，物业公司是向合同甲方开发票还是向实际付款人开发票？

答：根据《中华人民共和国发票管理办法》规定：“第二十条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。”

因此，物业公司应向第三方（承租人）开具发票。

10、自然人出租不动产能否代开专票？

答：根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函【2016】145号）规定：

增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。地税局代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。

因此，其他个人出租不动产，承租方不属于其他个人的，可以向地税机关申请代开增值税专用发票。

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