新修订土地增值税纳税申报表的解读与总结

原创：税牛网  谭任辉（南昌嘉博税务师事务所）

第一部分：文件原文

关于修订土地增值税纳税申报表的通知

税总函〔2016〕309号 2016.7.7

　一、增加《土地增值税项目登记表》

　　根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税纳税申报表〉的通知》（国税发〔1995〕090号）规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。

　　二、土地增值税纳税申报表单修订内容

　　（一）根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，在《土地增值税纳税申报表（二）》和《土地增值税纳税申报表（五）》中增加“代收费用”栏次。

（二）根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，调整收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》中增加“视同销售收入”数据列，在《土地增值税纳税申报表（二）》、《土地增值税纳税申报表（四）》、《土地增值税纳税申报表（五）》和《土地增值税纳税申报表（六）》中调整转让收入栏次，增加“视同销售收入”指标。

第二部分：文件解读与总结

一、表格名称及适用对象（共八张表格：房企6张，非房企2张）

1、土地增值税项目登记表 （从事房地产开发的纳税人适用）

2、土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）

3、土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）
4、土地增值税纳税申报表（四） （从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用）

5、清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表

6、土地增值税纳税申报表（五）（从事房地产开发的纳税人清算方式为核定征收适用）

7、土地增值税纳税申报表（六）（纳税人整体转让在建工程适用）

8、土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用）9、土地增值税纳税申报表（七） （非从事房地产开发的纳税人核定征收适用）

二、主要变化处及填报注意事项：

1、房地产开发的纳税人：

⑴清算（表)：表2及5增加了“代收费用”栏次

⑵预征（表）：表1增加“视同销售收入”列次

⑶清算（表）：，表2（清算）、表4（清尾盘）、表5（核定）、表6（转在建工程）增加“视同销售收入”栏次

⑷收入类型分三类：货币收入、实物收入及其他收入、视同销售收入

  房地产类型分三类：普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产（老报表分“土地、普通住宅、其他项目”三张表，然后汇总表）

⑸收入金额均不含增值税税额，扣除项目金额为不包含增值税，未从销项税额中扣除的进项税额可以进入成本项目中扣除。

⑹土地价款：

新报表填写说明表述为：“取得土地使用权所支付的金额”，按纳税人为取得该房地产开发项目所需要的土地使用权而实际支付（补交）的土地出让金（地价款）及按国家统一规定交纳的有关费用的数额填写。

合理推论：营改增后房地产开发企业的一般纳税人计算计税销售额时从销售额中扣除的对应土地价款中所包含的增值税部分，在土地增值税清算时计算“取得土地使用权所支付的金额”不从土地价款中扣除。

老报表填写说明的表述：取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

⑺增加“减免税额”栏次：　14.表第29、31、33栏“减免性质代码”：按照税务机关最新制发的减免税政策代码表中最细项减免性质代码填报。表第30、32、34栏“减免税额”填写相应“减免性质代码”对应的减免税金额，纳税人同时享受多个减免税政策应分别填写，不享受减免税的，不填写此项。

⑻土地增值税项目登记表：本表适用于从事房地产开发并转让的土地增值税纳税人，在每次转让（预售）时填报，也可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限汇总填报。

⑼“与转让房地产有关的税金等”：按纳税人转让房地产时所实际缴纳的税金数额（不包括增值税）填写。

⑽“代收费用”，应根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题》（财税字〔1995〕48号）规定“对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用”填写。

（11）清算后尾盘销售土地增值税扣除项目明细表

  ① 本表适用于从事房地产开发与建设的纳税人，在清算后尾盘销售时填报。

  ②项目总可售面积应与纳税人清算时填报的总可售面积一致。

  ③清算时已售面积应与纳税人清算时填报的已售面积一致。

  ④ 清算后剩余可售面积=项目总可售面积－清算时已售面积。

（12）土地增值税纳税申报表（五）：适用于从事房地产开发与建设的纳税人，清算方式为核定征收时填报，各行次应按不同房产类型分别填写。纳税人在填报土地增值税纳税申报表（五）时，应同时提交税务机关出具的核定文书。表中项目按税务机关出具的核定文书要求填写。

（13）土地增值税纳税申报表（六），适用于从事房地产开发与建设的纳税人，及非从事房地产开发的纳税人，在整体转让在建工程时填报，数据应填列至其他类型房地产类型中。

（14）“利息支出”，按纳税人进行房地产开发实际发生的利息支出中符合《细则》第七条（三）规定的数额填写。如果不单独计算利息支出的，则本栏数额填写为“0”。

2、非房地产开发纳税人：

⑴新增：“评估费用”、“提供购房发票”、“减免税额”栏次

⑵ 土地增值税纳税申报表（三）：适用于非从事房地产开发的纳税人。该纳税人应在签订房地产转让合同后的七日内，向房地产所在地主管税务机关填报土地增值税纳税申报表（三）。还适用于以下从事房地产开发的纳税人：将开发产品转为自用、出租等用途且已达到主管税务机关旧房界定标准后，又将该旧房对外出售的。

⑶土地增值税纳税申报表（三）的各主要项目内容，应根据纳税人转让的房地产项目作为填报对象。纳税人如果同时转让两个或两个以上房地产的，应分别填报。⑷“购房发票金额”，区分以下情形填写：提供营业税销售不动产发票的，按发票所载金额填写；提供增值税专用发票的，按发票所载金额与不允许抵扣进项税额合计金额数填写；提供增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额数填写。⑸纳税人在填报土地增值税纳税申报表（七）（核定征收）时，应同时提交税务机关出具的核定文书。表中项目按税务机关出具的核定文书要求填写。

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