江西南昌、鹰潭、九江等地调整房地产开发经营企业销售未完工产品计税毛利率

1、南昌市国家税务局南昌市地方税务局公告2016年第1号
关于确定房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率的公告
为进一步加强房地产开发企业所得税征收管理，促进房地产行业平稳健康发展，根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)和《江西省国家税务局 江西省地方税务局关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的通知》（赣国税发〔2015〕132号）的有关规定，结合我市实际，房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率按以下规定执行：
一、开发项目位于进贤县、安义县、湾里区、桑海经济技术开发区（原）范围内的，计税毛利率按22%确定。
二、开发项目位于其他地区的，计税毛利率按24%确定。
三、开发项目属经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率按3%确定。
本公告自2016年3月1日起执行。
南昌市国家税务局　南昌市地方税务局
2016年1月21日
 
2、关于《鹰潭市国家税务局 鹰潭市地方税务局关于明确房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率和企业所得税预缴申报事项的公告》的解读　
一、公告出台背景
为进一步加强房地产开发经营企业所得税征收管理，2015年12月4日，江西省国家税务局、江西省地方税务局联合下发了《关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的通知》（赣国税发〔2015〕132号），要求各设区市国家税务局、地方税务局根据本地实际，在《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定的范围内联合确定本地房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率。为进一步促进房地产企业健康发展，更好地指导企业依法进行企业所得税纳税申报，鹰潭市国家税务局和鹰潭市地方税务局在对当前本市房地产企业的利润水平进行专题调研的基础上，结合《国家税务总局关于发布<中华人民共和国企业所得税月(季)度预缴纳税申报表(2015年版)等报表>的公告》（2015年第31号）的要求，明确本市房地产开发企业销售未完工产品的计税毛利率及企业所得税预缴纳税申报的填报口径，根据现行企业所得税法及总局规范性文件的规定，制定本公告。
二、公告主要内容
（一）明确房地产开发企业销售未完工开发产品计税毛利率
1.明确企业销售未完工开发产品，计税毛利率为25%。制定此标准主要是基于近两年房地产市场形势低迷，房地产开发经营企业利润率水平普遍降低的合理判断，如果计税毛利率过高，会造成开发产品达完工条件结转实际毛利与计税毛利之间差额时，产生大量的退税，退税手续复杂，给纳税人带来诸多不便的同时容易引发税务执法风险。
2.明确经济适用房、限价房和危改房，计税毛利率为3%。此标准的制定主要是根据《江西省国家税务局、江西省地方税务局关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的通知》（赣国税发〔2015〕132号）第二条规定的“原则上按总局最低标准执行”要求，也体现了税收惠及民生的政策导向。
（二）明确房地产开发企业月（季）度企业所得税预缴纳税申报的填报口径
公告明确了房地产开发企业所得税预缴申报，采取按照实际利润额预缴的方式，改变了按照税务机关确定的其他方法预缴 (比如直接按征收率确定预缴税额) 的方式。
1.房地产开发企业销售未完工开发产品收入,在企业所得税预缴申报时，应按照本公告规定的计税毛利率计算的预计毛利额，计入实际利润额预缴企业所得税。即填列在《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类，2015年版)第5行“加：特定业务计算的应纳税所得额”。
2.企业销售未完工开发产品实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税，企业所得税预缴申报时，可在利润总额中扣除。按照会计准则或会计制度的规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预收款，不能确认营业收入，因此，根据配比原则预收款按税法规定所缴纳或预缴的税金不计入“营业税金及附加”，不能减少利润总额，但是根据国家税务总局年度申报的有关规定，可以视为会计与税法的差异，在企业所得税年度申报时进行纳税调整，实现税前扣除。为与年度申报保持一致，公告明确企业销售未完工开发产品缴纳的税金可以在预缴时扣除，即在《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A类，2015年版)第4行“利润总额”填列数据中扣除。
3.企业在开发期间发生的应予以资本化的借款费用应当计入开发产品成本，企业所得税预缴申报时，不能作为期间费用在利润总额中扣除。在实务中，很多房地产开发企业将在应该资本化的利息支出、借款辅助费用等借款费用一律计入财务费用、管理费用等期间费用，作为当期损益扣除。公告再次重申了会计制度及企业所得税法及国税发[2009]31号文件的有关规定。
（三）明确了公告执行时间为从2016年4月1日起开始执行
考虑到企业所得税年度汇算清缴特点，以及2015年度本市房地产价格下降因素，明确2015年度房地产开发企业所得税汇算清缴有关纳税调整事项可适用公告新规定。　　　　　　　　　　　　　　　　　
2016年2月26日

3、关于《九江市地方税务局 九江市国家税务局关于调整房地产开发经营企业销售未完工产品计税毛利率的公告》的解读
    一、公告目的
近两年来，我市房地产市场受存量持续增加、贷款低速增长、土地价格高企、销售价格低迷等不利因素影响，房地产开发企业的销售量和盈利能力持续下降，现行《九江市地方税务局 九江市国家税务局关于明确房地产开发经营企业计税毛利率的公告》（2014年第1号）已不适应当前房地产行业实际。为了进一步强化房地产企业所得税管理，根据国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）及《江西省国家税务局 江西省地方税务局关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的通知》（赣国税发[2015]132号）规定，结合我市房地产市场实际，合理调整确定我市房地产企业销售未完工产品计税毛利率。
二、公告具体内容说明
为合理确定当前我市房地产开发经营企业销售未完工产品计税毛利率，九江市地税局组织各县（市、区）地税局开展了房地产开发销售未完工产品计税毛利率的专题调研，并综合考虑房地产企业管理水平、地域差异、时间差异等各方面因素，对开发项目位于浔阳区、庐山区、市经济技术开发区、八里湖新区范围内的，计税毛利率按22%确定；对开发项目位于各县（市）城区及郊区、庐山风景区、庐山西海风景名胜区、星子县温泉开发区范围内的，计税毛利率按18%确定；对开发项目位于上述之外其它乡镇的，计税毛利率按15%确定；对经济适用房、限价房和危改房开发的，按照《江西省国家税务局江西省地方税务局关于房地产开发经营企业销售未完工开发产品计税毛利率问题的通知》（赣国税发[2015]132号）的规定，计税毛利率确定为3%，体现了税收惠及民生的政策导向。
                                 
 九江市地方税务局

                                 2016年1月28日

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